РАЗВИТИЕ ИЖС В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПОДДЕРЖКА ГОСУДАРСТВА

ВВЕДЕНИЕ

развитие ИЖС в Российской Федерации

    В настоящее время развитие рынка недвижимости является одним из наиболее важных показателей, определяющих уровень развития экономики страны в целом. Социальная стабильность, движение рабочей силы и в целом социально-экономическое развитие страны зависит от уровня развития рынка недвижимости. На протяжении долгого периода, одним из острых и определяющих вопросов в социальной политике Российской Федерации является проблема обеспечения граждан жильем, которое могло бы отвечать всем современным требованиям и нормативам, наравне с западноевропейскими показателями. Уровень развития государства определяется, в том числе и наличием достаточных жилищных ресурсов в стране, а также возможностью приобретения жилья всеми слоями населения. 

    Однако уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации последние годы значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Как правило, это связано с постоянным повышением цен на жилье и малыми темпами развития индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС). 

   Именно поэтому на уровне Правительства РФ вводится ряд новых мер по развитию и пополнению инвестиций в сфере недвижимости. Что уже привело к значительным изменениям структуры жилищного фонда и увеличению объема вводимого жилья индивидуальными застройщиками. В такой ситуации возникает необходимость взаимодействия государства и частного сектора для обеспечения населения жильем, а именно, разработка и реализация инвестиционно-строительных проектов, основанных на частно-государственном партнерстве. 

   Программа развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации разработана в целях поддержки и стимуляции роста темпов строительства и включает в себя полный комплекс мер: 

  • Взаимодействие с финансовыми организациями; • упрощение схем и условий кредитования; 
  • Повышение привлекательности проектов ИЖС для строительных организаций за счет реализации мер по развитию инфраструктуры к подобным объектам; 
  • Формирование стандартизированного перечня домокомплектов и их поставщиков для оптимизации процессов оценки и реализации проектов; • обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой; 
  • Стандартизация рынка строительства ИЖС, в том числе с учетом параметров расположения земельного участка, его обеспеченности инженерной, социальной и другими видами инфраструктуры. Как цель - увеличение объемов ввода ИЖС до 40 млн кв. м в 2024 году при условии повышения качества и доступности жилья для граждан Российской Федерации путем развития механизмов индивидуального жилищного строительства При это уже 2019 год показал смену приоритетов и среди крупных участников рынка. Интерес к готовым объектам показал вновь значительный спад – с 64% в 2017 году до 25% в 2019; при этом земельные участки без улучшений, напротив, демонстрируют повышенный интерес – 69% опрошенных выбрали данную стадию девелопмента как наиболее привлекательную.

59%

опрошенных считают, что макроэкономическая ситуация в 2020 году продолжит тренды 2019 года


70%

респондентов ожидают понижения процентных ставок по финансированию в 2020 году


69%

респондентов предпочитают строить с нуля, а не покупать готовые объекты


Текущее состояние индивидуального жилищного строительства

1) Объемы строительства индивидуального жилья ежегодно растут! Ежегодно в России, по данным Росстата, населением за счет собственных средств строится 250-270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 млн кв. м. (то есть около 40-45% всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома – 140 кв. м. При этом около 40% от общего объема вводимого жилья в рамках ИЖС сконцентрировано в 10 регионах:

  • Московская область — 25,7 % (Доля ИЖС в общем объеме жилого фонда) 
  • Краснодарский край — 57,7% 
  • Республика Башкортостан — 45,6% 
  • Ростовская область — 48,4% 
  • Республика Татарстан — 37,1% 
  • Белгородская область — 60,7% 
  • Ленинградская область — 26,3% 
  • Свердловская область — 22,3% 
  • Воронежская область — 41,8% 
  • Самарская области — 25,0% 
  • Остальные регионы — 31,2%

В расчете на душу населения в этих регионах строится в 2 раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,34 кв. м на чел. по сравнению с 0,18 кв. м на чел. в других регионах). Более 0,5 кв. м на человека ежегодно строится в регионах Центрального федерального округа: Белгородской, Тамбовской, Липецкой, Ульяновской и Московской областях. 

Вывод: значительный рост объемов ввода жилья в регионах достигается в последние годы за счет развития ИЖС. Именно индивидуальное строительство может стать тем драйвером развития как рынка строительства, так и перспективным рынком для развития ипотечных программ.  

Введены стандарты комплексного развития уже применяются во многих городах РФ

В 2019 году в рамках методического документа «Стандарт комплексного развития территорий» разработаны документы, устанавливающие рекомендуемые стандарты малоэтажного строительства, параметры доступности общественного транспорта, доступности объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, смешанное использование. Ссылка для ознакомления: ДОМ.РФ

Вывод: Стандарты позволяют унифицировать проекты и решить имеющиеся вопросы по оценке объектов ИЖС и оформления страховых обязательств. 

Развитие финансовых инструментов для строительства или приобретения жилого дома

В 2019 году ставка ипотечного кредитования обновила исторический рекорд доступности, базовая стоимость снизилась до 8,5−8,7% годовых. Что безусловно, позитивно отразиться, как с точки зрения спроса (как минимум — его стабилизация на текущем высоком уровне), так и с точки зрения увеличения сумм займов. При этом именно кредитование на строительство и приобретение объектов ИЖС на данный момент составляет весьма ограниченный сегмент рынка: не более 15 тыс. кредитов в год (или около 1% общего объема выдачи ипотеки). Сами кредитные организации определяют проблемы, которые тормозят развитие данного сегмента: • невысокая ликвидность индивидуальных домов и земельных участков на которых они расположены, как предметов залога из-за отсутствия стандартов строительства и обеспечения инфраструктурой; • повышенные риски оценки объекта залога: отсутствуют методы корректной оценки стоимости завершения строительства и отсутствия скрытых дефектов (за счет сложности определения аналогов и отсутствия механизма контроля качества строительства); • высокие издержки на контроль целевого использования средств при строительстве; • высокие риски несоблюдения сроков строительства; • высокие риски несоблюдения технологий строительства, несоответствия проектной документации (или ее отсутствие) требованиям градостроительных документов из-за отсутствия внешнего контроля на этапе строительства и осуществления строительства силами неквалифицированных подрядчиков. Вывод: Неразвитость и недостаточное проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС является его главным сдерживающим фактором, в то время как в многоквартирном строительстве на текущий момент более 50% сделок осуществляется с использованием ипотечных средств. Программа развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации призвана решить имеющиеся проблемы за счет мер введения стандартов строительства, развития инфраструктурной обеспеченности территорий и внедрение мер финансовой поддержки. 

Развитие финансовых инструментов для строительства или приобретения жилого дома

Государство безусловно заинтересовано в развитие различных механизмов поддержки и стимулирования ИЖС. Только за последние 10 лет введено огромное количество программ поддержки отдельных категории граждан: 

  • Многодетные семьи, имеют право на бесплатное предоставление земельного участка для жилищного строительства; 
  • Молодые семьи (в возрасте до 35 лет) имеют право на предоставление субсидии на строительство жилья в рамках государственной программы; 
  • В соответствии с последними законодательными изменениями семьи с двумя и более детьми имеют право на получение ипотечного займа на льготных условиях, в том числе на строительство индивидуального жилого дома; 
  • Региональными законами перечень таких категорий может быть расширен, в том числе предусмотрены дополнительные меры поддержки, такие как бесплатное/льготное предоставление строительных материалов (древесина), льготное кредитование на цели строительства и так далее; 
  • Так же любой гражданин Российской Федерации может получить в безвозмездное пользование сроком на 5 лет земельный участок площадью до 1 га на территории Дальневосточного федерального округа, в том числе для индивидуального жилищного строительства.

При использовании такого земельного участка по целевому назначению по истечении 5 лет может быть бесплатно оформлено право собственности; В рамках отдельных федеральных программ по развитию сельских территорий, отдельные категории граждан, могут получить дополнительную поддержку для строительства индивидуальных жилых домов; Дополнительно, в рамках пилотного проекта Минпромторга России, в 2018 году реализовывалась программа субсидирования ставок по кредитам на приобретение деревянных домокомплектов; При этом по условиям большинства льготных программ не допускается использование средств на строительство индивидуальных домов, возможные направления ограничиваются приобретением готового жилья или финансирования строительства по договорам долевого участия в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Вывод: По данным АО «ВЦИОМ» и результатам социологического исследования для АО «ДОМ.РФ», общий спрос населения на ИЖС в 5-летней перспективе составляет 3 млн домов (или порядка 450 млн кв. м). При текущих объемах строительства этот спрос может быть удовлетворен в лучшем случае через 19 лет. При этом ежегодно осуществлять строительство индивидуальных жилых домов с привлечением средств ипотечного кредита хотели бы до 300 тыс. семей. Соответственно, рынок ИЖС при условии реализации программа развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации станет основным стимулом развития всеобщего рынка недвижимости.

Для чего все это?!

Ключевой целью развития ИЖС является увеличение объемов вводимого жилья в РФ до 40 млн кв. м в год к 2024 году, в том числе за счет развития механизмов кредитования на этапах строительства. Для достижения этой цели предлагается на уровне Правительства РФ решить следующие основные задачи: 

  • Стандартизация рынка ИЖС для повышения ликвидности ИЖС, снижения рисков кредиторов; 
  • Формирование территорий комплексной застройки ИЖС и обеспечение их инженерной и социальной инфраструктурой; 
  • Стимулирование, в том числе налоговое, осуществления строительства ИЖС с привлечением специализированных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплектов; Систематизация действующих программ поддержки отдельных категорий граждан позволит обеспечить возможность использования мер поддержки строительства индивидуальных домов; 
  • Обеспечение доступных условий страхования жилых домов от ущерба, в том числе посредством создания льготной государственной программы страховании домов, соответствующих современным стандартам строительства; 
  • Оптимизация процедур подключения к инженерным сетям. 

Вывод: грамотная и системная работа по развитию и проработке вопросов увеличения объемов ИЖС позволит не только удовлетворить возрастающий спрос современных семей, но и комплексно обеспечить развитие рынка недвижимости в РФ. 

Как это работает?

Решение вопросов стандартизации и повышения качества индивидуального строительства возможен на сегодняшний день за счет: формирования единого каталога проектов ИЖС, соответствующих стандартам, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, по результатам открытых конкурсов архитектурных проектов ИЖС. Разработки решений по софинансирования из федерального бюджета в целях создания инженерной и/или социальной инфраструктуры для проектов комплексного освоения территорий ИЖС. 

Увеличение объемов ИЖС будет, в том числе, осуществляться специализированными застройщиками по современным стандартам качества и с привлечением кредитных ресурсов на этапе строительства, что позволит максимально удовлетворить спрос со стороны населения. Наиболее востребованными такие механизмы ИЖС будут, в первую очередь, на территориях, где нецелесообразна и неэффективна высокая плотность застройки. 

А что же с землей?

В 2020-2021 году предполагается проведение ряда законодательных и методологических изменений, которые позволят повысить как ликвидность объектов ИЖС, так и общего роста популярности данного вида строительства: 

  1. Индивидуальное жилищное строительство предполагается осуществлять на основании комплексного подхода к застройке территории. Такие территории должны формироваться с учетом результатов периодической оценки прогнозного спроса населения на строительство индивидуальных жилых домов и сегментации рынка. Методические рекомендации по проведению такой оценки уже разрабатываются Минстроем России. Проведение оценки прогнозного спроса населения на строительство индивидуальных жилых домов будет осуществляться субъектами Российской Федерации при участии АО «ДОМ.РФ»;
  2. Для вовлечения дополнительного объема неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков должна быть проведена актуализация документов территориального планирования и упрощены процедуры перевода земель из иных категорий в земли с разрешенным использованием – под ИЖС. Предоставление земельных участков должно осуществляться преимущественно на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи мест приложения труда. 
  3. Земельные участки для комплексного строительства ИЖС целесообразно предоставлять в соответствии с методическим документом «Стандарт развития свободных и застроенных территорий». Ключевая цель стандарта – формирование современных требований по застройке территорий разных типов, включая параметры строительства (плотность застройки, отступы от границ участка), требования к наличию общественно-деловой инфраструктуры, внутриквартальных проездов и мест общего пользования. Важным элементом стандарта является формирование целостного визуального облика территории. Такие стандарты уже разработаны АО «ДОМ.РФ» и КБ «Стрелка» Ссылка для ознакомления: ДОМ.РФ  Применение стандартов является добровольным, но позволит повысить ликвидность ИЖС. 
  4. Для внедрения стандартов требуется внесение изменений в действующее законодательство и нормативные документы в сфере градостроительного и технического регулирования, санитарно- эпидемиологического благополучия, СНИПы и САНПИНы. Эта работа проводится в настоящее время в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». 
  5. Предоставление земельных участков для ИЖС может осуществляться на льготных условиях под обязательства лица осуществить строительство дома в определенные сроки и в соответствии с утвержденными стандартами строительства ИЖС. Нарушение таких обязательств будет являться основанием прекращения прав на земельный участок. Кроме того, целесообразно расширить список категорий граждан, которым земельный участок может быть предоставлен безвозмездно. 
  6. Развитие механизм формирования жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК), созданных и действующих в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». При этом утверждение правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, будет производиться субъектами Российской Федерации. 
  7. Для своевременного обеспечения земельных участков инженерной, социальной и транспортной инфраструктурами муниципалитетам совместно с регионами требуется сформировать планы по строительству и/или реконструкции объектов инфраструктуры и обеспечить контроль за их исполнением. Финансирование строительства социальной и транспортной инфраструктуры должно осуществляться за счет средств региональных, местных бюджетов в рамках разработанной программы обеспечения территорий комплексной застройки ИЖС. 
  8. Для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой целесообразно осуществление строительства необходимых объектов силами ресурсоснабжающих организаций в рамках договоров подключения (технологического присоединения), в том числе коллективных для обеспечения всех земельных участков, входящих в комплексную застройку ИЖС или комплексных для обеспечения всей застраиваемой территории, а также в рамках инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций. 

При этом обязательным является обеспечение электроснабжения земельных участков (застраиваемой территории). Возможность обеспечения сетями газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения должна рассматриваться с учётом конкретных условий территории. Дополнительно, для проектов комплексного освоения территорий в целях ИЖС, рассматриваются следующие меры поддержки:

  • Предоставление софинансирования из федерального бюджета в целях создания инженерной и/или социальной инфраструктуры для проектов комплексного освоения территорий ИЖС. Критерии и правила предоставления такой поддержки будут утверждены Правительством Российской Федерации в ближайшее время; 
  • Оказание поддержки на обеспечение расходов, связанных с подключением (технологическим присоединением) к сетям инженерной инфраструктуры, а также на компенсацию расходов на устройство внутриквартальных инженерных систем; 
  • При предоставлении земельных участков в удаленных и/или малонаселенных территориях субъектом Российской Федерации реализация дополнительных механизмов гарантирования ликвидности ИЖС (гарантии выкупа, кредитных рисков). 

Процессы законодательных и методологических изменения позволят в минимальные сроки осуществить переход к единому механизму развития территорий разных типов, который будет учитывать особенности строительства отдельных видов объектов. 

Кто следит и контролирует?!

В Финансовые организации и банки уже направлены запросы на разработку рекомендательных стандартов кредитования ИЖС, применение которых позволит минимизировать риски для банков и сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на строительство ИЖС. Такими стандартами будут установлены требования к жилому дому, который может выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита с учетом следующих ключевых особенностей: 

  • Земельный участок соответствует Стандарту развития свободных и застроенных территорий (стандарт поселка ИЖС в случае строительства на территориях массовой застройки); 
  • Индивидуальный дом соответствует Стандарту строительства и производства индивидуальных жилых домов (построен по типовому проекту повторного применения); 
  • Залогом выступают земельный участок и строящийся дом (домокомплект); 
  • Расчеты осуществляются с использованием механизмов, обеспечивающего защиту средств граждан, осуществляющих строительство ИЖС с привлечением подрядных организаций (аналог счетов эскроу);

При таких стандартах кредиты, выданные в соответствии со стандартом, по уровню качества не будут отличаться от кредитов, выданных под залог квартиры в многоквартирных домах или прав по договорам участия в долевом строительстве. Это позволит Банку России внести изменения в официальные инструкции и положения и установить для таких кредитов более низкие нормы резервирования и коэффициенты, используемые для расчета достаточности капитала, и предложить заемщикам условия, сопоставимые с кредитами на приобретение квартир под залог прав требований по договорам долевого участия. 

Для домов, строительство и кредитование которых осуществляется в соответствии со стандартами, требуется разработка стандартов страхования – документа, учитывающего при определении страховых тарифов сниженный уровень риска разрушения дома, в том числе в результате пожара. Минимизация страховых рисков при строительстве домов в соответствии со стандартами осуществляется за счет выполнения требований проектной документации, контроля выполнения действующих строительных норм, высокой степени заводской готовности, а также независимого контроля качества строительства, предусмотренного Стандартом поселков и типовых проектов ИЖС повторного применения. 

Меры по развитию финансовых инструментов в рамках ИЖС

На федеральном уровне ведется разработка рекомендательных стандартов поселков и типовых проектов ИЖС повторного применения (типизация по месторасположению, обеспеченности инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, параметрам застройки и типу строения: материал стен, комнатность, этажность, планировочные решения). На региональном уровне эти стандарты должны использоваться при освоении территорий в целях комплексной застройки ИЖС. При этом строительство должно вестись в соответствии с современными стандартами качества, определяющими требования к материалам и технологиям строительства. Соблюдение таких стандартов будет гарантировать безопасность построенного дома, что позволит существенно снизить затраты на оценку домов для целей залога. В рамках разработки таких стандартов предполагается возможность: 

  • Осуществления независимого контроля за ходом строительства (например, службой технического заказчика или банком). Эта мера создаст условия для поэтапного кредитования ИЖС, что в свою очередь снизит расходы покупателя на обслуживание займа и повысит доступность средств для подрядчика на этапе строительства. 
  • Актуализация действующих нормативно-технических документов на предмет внедрения передовых технологий и ограничения использования устаревших технологий в проектировании и строительстве. Формирование отраслевых стандартов деятельности производителей домокомплектов и подрядчиков обеспечит соблюдение технологий строительства и отсутствие скрытых дефектов, а также ошибок при проектировании. 
  • Применение готовых домокомплектов, произведенных фабричным способом в соответствии со стандартами строительства, может стать одним из приоритетных направлений развития ИЖС. Такая технология строительства является прозрачной и обеспечивает высокое качество строительства (сборка домов осуществляется специализированными компаниями), что позволит банкам сформировать кредитные продукты под залог домокомплектов. 
Использования лучших проектов ИЖС и заводских домокомплектов, а также стимулирование развития самой отрасли производства таких домов обеспечиваются новыми мерами поддержки:

  • Формирование на уровне Минстроя России при участии субъектов Российской Федерации каталога проектов ИЖС, соответствующих стандартам, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, по результатам открытых конкурсов архитектурных проектов ИЖС;
  • Использование таких проектов для граждан, производителей домокомплектов будет бесплатным; 

  • Формирование Минпромторгом России, Минстроем России совместно с регионами справочников производителей домокомплектов, материалов, которые осуществляют деятельность в соответствии с отраслевыми стандартами, используют качественные и современные строительные материалы, и технологии (при этом реестр добросовестных/недобросовестных производителей домокомплектов и материалов должен быть общедоступным); 
  • Предоставление за счет федеральных и(или) региональных бюджетов поддержки производителям домокомплектов и инновационных строительных материалов для ИЖС. Для стимулирования спроса на современные и стандартные домокомплекты производителям, соответствующим стандартам, по результатам реализации пилотных проектов будут определены наиболее эффективные механизмы поддержки на федеральном и региональном уровнях; 
  • Предоставление субсидий отдельным категориям граждан на цели строительства ИЖС, в том числе в рамках действующих федеральных и региональных программ поддержки улучшения жилищных условий;

Ликвидность индивидуальных жилых домов, построенных по стандартам, будет сопоставима с ликвидностью квартир на этапе строительства. При этом строительство в рамках перечисленных выше и носящих рекомендательный характер стандартов не будет исключать возможность строительства индивидуальных жилых домов хозяйственным способом без использования типовых проектов, но не позволит снять, в отличии от стандартов, имеющихся сегодня противоречий.

Перспективы развития ИЖС в России

Приоритетными мерами по развитию индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации, без которых невозможно достижение целевых показателей, являются: 

  • Разработка и утверждение стандартов строительства и производства ИЖС, кредитования ИЖС, страхования ИЖС; 
  • Формирование территорий комплексной застройки ИЖС и актуализация документов территориального планирования; 
  • Проведение апробации в 5 пилотных регионах. По результатам успешной апробации предлагаемые нормы и механизмы будут распространены на другие регионы;

Влияние Интернет-ресурсов на развитие ИЖС

На сегодняшний день индивидуальное строительство, является актуальной потребностью для большинства современных семей. Средний возраст людей приобретающих загородное жилье с каждым годом становиться все моложе и на данный момент он составляет 35 лет, это основная платежеспособная часть населения. 

При реализации программы развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации на рынке ИЖС разрешится большинство спорных и сдерживающих вопросов — недостаток или отсутствие инженерных коммуникаций, низкая доступность кредитных ресурсов и сложности процессов страхования. Что безусловно повлечет рост спроса на объекты ИЖС и может окончательно переломить тенденцию и резко снизить приобретение жилья в многоквартирных домах. При этом, основной площадкой коммуникации и получения информации для граждан в возрасте от 20 лет в современной России остаются ресурсы сети интернет. С 2015 года тренд на рост уровня доверия и развития доступности Интернета, как рекламного ресурса достигла уже 90% в зависимости от региона. Еще несколько лет назад потребитель совершал заказ на строительство дома основываясь на рекламе по ТВ, доля которых составляла 60%, теперь на смену пришли социальные сети и голосовые помощники по типу «Сири». Сегодня, если у вас нет сайта, группы Вконтакте и аккаунта в инстаграм — вас нет для потребителя. Совета просят не у друга, недавно построившего дом, а у подписчиков Вконтакте вашей организации. 

Но кроме простого наличия страницы в социальных сетях или сайта, важна продуманная система маркетинга и продаж. На каждом этапе от рекламы до заключения договора важен контроль клиента и четкое дозированное информирование. Подобный подход позволяет постепенно повысить уровень доверия к компании застройщика и чем качественнее этот подход реализован, тем больше клиентов получит компания. 

Cookie-файлы
Настройка cookie-файлов
Детальная информация о целях обработки данных и поставщиках, которые мы используем на наших сайтах
Аналитические Cookie-файлы Отключить все
Технические Cookie-файлы
Другие Cookie-файлы
Мы используем файлы Cookie для улучшения работы, персонализации и повышения удобства пользования нашим сайтом. Продолжая посещать сайт, вы соглашаетесь на использование нами файлов Cookie. Подробнее о нашей политике в отношении Cookie.
Настроить Принять все
Cookies